Categorii
Adult69

Bazandu-se pe o rugaciune – Rezumat standard national

EDDIE MICI

Industria imobiliara a orasului nu este cunoscuta pentru manifestarea de mila. Dar, in timp ce New York continua sa se confrunte cu o criza a locuintelor la preturi accesibile, dezvoltatorii se alatura din ce in ce mai mult cu institutiile cunoscute pentru ca fac acest lucru.

Surse sustin ca ofertele mari de proprietati si noile dezvoltari care implica biserici sunt de la Ebenezer Plaza din Brownsville pana la prezenta in crestere a Bisericii Trinity in Piata Hudson.

„Toata lumea incearca sa vada cum se pot asocia intr-o asociere comuna cu organizatii bazate pe credinta pentru a livra mai multe unitati”, a spus Osei Rubie, fondator si presedinte al firmei de asigurare titlu National Standard Abstract, care lucreaza cu institutii religioase pentru oferte imobiliare. .

Iar contractele respective primesc un impuls de la oras. Din 2014, Departamentul de Conservare si Dezvoltare a Locuintelor a finantat peste 2.000 de unitati de locuit la 13 astfel de proiecte, unde este asociat cu sponsori de locuinte accesibile. In unele cazuri, bisericile implicate si-au vandut terenul direct dezvoltatorilor. Totusi, mai des, institutiile religioase negociaza tranzactii unde isi pastreaza proprietatea asupra proprietatii sau a titlului de proprietate.

Desigur, bisericile au fost jucatori importanti in lumea imobiliara din New York, care dateaza de la inceputul anilor 1700, cand Regina Anne a Angliei a acordat Bisericii Trinitatii 215 acri de pamant. Biserica catolica a fost mult timp unul dintre principalii proprietari de terenuri din New York, iar bisericile din Manhattan au petrecut ani de zile cautand sa vanda si sa incaseze drepturile aeriene.

Insa orasul vede acum ca activitatea sa se ridice din nou, parteneriatele devenind cu atat mai complexe. Sam Marks, directorul executiv al Corporatiei de Sustinere a Initiativelor Locale din New York, a declarat ca una dintre cele mai semnificative decizii cu care se confrunta bisericile in aceste zile este sa decida ce sa faca cu pamantul lor – deoarece acest lucru poate avea un impact puternic in aceste comunitati.

„Pentru biserici, este intr-adevar o intrebare existentiala majora pe care trebuie sa si-o puna”, a spus el.

Asigurari riscante

Trinity Church, a carei arma detine proprietatea a peste 6 milioane de metri patrati in Piata Hudson, ramane una dintre cele mai active institutii religioase de pe piata imobiliara a orasului.

Compania Walt Disney a platit Trinity Real Estate 650 de milioane de dolari in vara anului trecut pentru un site de dezvoltare a cinci parcele din cartier, cu planuri de a construi un nou sediu pentru ABC si alte marci media. Si in august 2017, biserica a cumparat inchirierele lui Tishman Speyer de pe strada Hudson 375, pentru 615 milioane de dolari – una dintre cele mai pretioase vanzari de investitii ale anului.

Trinity Church detine peste 6 milioane de metri patrati de proprietati comerciale in Piata Hudson intr-o asociere comuna cu fondul suveran al Norvegiei si Hines

De asemenea, Trinity a asociat cu fondul suveran al Norvegiei la proprietatile sale din Piata Hudson din 2015, intr-un acord care a evaluat portofoliul comercial la 3,55 miliarde de dolari. Duo a adus apoi pe Hines cu sediul in Houston pentru a opera cele 11 cladiri de birouri. Reprezentantii pentru Trinity nu au returnat cererile de comentarii.

Dar Trinity este o problema mai veche cand vine vorba de parteneriate bisericesti si imobiliare private, iar jucatorii proprietatii din New York nu intotdeauna isi trateaza omologii sfinti cu respect.

Episcopul RC Hugh Nelson, care lucreaza la proiectul Ebenezer Plaza de la Brownsville, impreuna cu Biserica lui Dumnezeu din East Flatbush, a spus ca organizatiile religioase ajung uneori in situatii de inalta presiune care ii determina sa actioneze zgarcit – mai ales atunci cand ajung la punctul de a vinde sau dezvolta o proprietate.

„Ceea ce se intampla, din disperare, este ca se angajeaza cu parteneri de afaceri care uneori nu sunt scrupulosi”, a spus Nelson.

Bisericile si alte grupuri religioase care nu au experienta imobiliara pot ajunge, de asemenea, sa semneze oferte de inchiriere nesustenabile. Unii proprietari stiu acest lucru, a mentinut episcopul, dar vor accepta o plata initiala de la o biserica, o vor lasa sa repare proprietatea si apoi sa dea afara chiriasului bazat pe credinta daca ramane in urma cu plata chiriilor. Adesea, in aceste cazuri, proprietarul va inchiria spatiul catre un alt locatar la un pret mai mare, a spus el.

Acest lucru poate explica, de asemenea, de ce institutiile religioase devin in general mai experimentate in domeniul imobiliar. Ebenezer Plaza – un proiect de inchiriere de 530 de unitati pe care biserica lui Nelson il conduce cu dezvoltatorii de locuinte accesibile Brisa Builders Corporation si Procida Companies – este una dintre numeroasele colaborari notabile intre biserica si imobiliare din New York in acest moment.

Organizatiile religioase si dezvoltatorii se pot dezvolta in parteneriat in mai multe feluri, a spus Peter Procida, un director executiv la firma imobiliara din familia Bronx. Procesul implica adesea un anumit tip de intermediar: un broker, un grup nonprofit sau pur si simplu membrii unei congregari care se intampla sa cunoasca dezvoltatorii.

„Este greu de spus ca orice cale este mai proeminenta”, a spus Procida. „Relatiile il conduc cu adevarat.”

In timp ce aceste parteneriate izvorasc ocazional din dezvoltatorii apartinand bisericii cu care sunt parteneri, Procida a spus ca, de obicei, este vorba de conducatorii bisericii care cred ca pot avea incredere cel mai mare cu pamantul lor – de obicei singurul lor atu.

„Biserica isi face selectia cu cine vor asocia partenerul, in functie de cine au incredere cel mai mare si de cine cred ca vor avea o relatie buna”, a spus el.

Unirea impreuna

Ericka Keller, presedintele si directorul general al Brisa, a mentionat mai multe motive pentru care bisericile ar cauta sa isi vanda proprietatile sau sa faca echipa cu un sponsor privat – de la scaderea participarii la nevoile costisitoare de renovare. Ea a mai spus ca multe banci nu vor imprumuta direct bisericilor, deoarece majoritatea nu are un flux de venituri consecvent.

Brian Hsu, avocat imobiliar la Goldstein Hall, a facut ecou din acest punct. „Cele mai multe biserici se bazeaza pe subventii si donatii care nu sunt constante”, a spus el. „Deci, daca gasesc un creditor, se bazeaza doar pe valorile terenului. Din nefericire, de multe ori, acestea sunt imprumuturi de prada. ”

Cu majoritatea intreprinderilor comune, dezvoltatorul este responsabil sa ia decizii cu privire la un proiect si sa evalueze riscul acestuia. Desi bisericile au, de obicei, autonomie fata de orice spatiu religios pe care un proiect il include, implicarea lor in dezvoltarea propriu-zisa tinde sa fie extrem de limitata.

„Pastrarea unor perioade de timp realiste si asteptari realiste in ceea ce priveste livrabile si tot, acesta este un fel de partea cea mai dificila in lucrul cu [organizatiile religioase]”, a spus Procida.

Bisericile au in mod obisnuit consilii de administratie care sunt insarcinate sa se ocupe de problemele imobiliare si sa reprezinte congregatia in astfel de probleme, in conformitate cu cei familiarizati cu problema.

Nelson a spus ca costurile majore ale vietii in New York au determinat biserica sa si alte persoane sa se implice mai mult in dezvoltarea pamantului. Acestia au rupt terenul pe Ebenezer Plaza in urma cu mai bine de un an, devenind interesati de proiect din cauza constrangerilor de spatiu fizic.

Imobilul a devenit acum „o problema de supravietuire” pentru bisericile mai mici, a spus episcopul, adaugand ca congregatia sa spera ca intreprinderea comuna va ajuta la revitalizarea estului New York.

„Cum putem aborda nevoile comunitatii noastre?” Spuse Nelson. „Cu Ebenezer Plaza, putem realiza un spatiu de sanctuare mai mare si, in acelasi timp, sa oferim locuinte la preturi accesibile.”

Pastrand credinta

In 2017, orasul a inceput sa ofere consultanta imobiliara gratuita organizatiilor bazate pe credinta, pentru a le ajuta sa navigheze pe piata de decupare a industriei. Initiativa, supranumita Programul de oportunitati terestre din New York, a ales cinci biserici din 33 de solicitanti pentru a da startul lucrurilor.

Church of God of East Flatbush este liderul lui Ebenezer Plaza – un proiect de inchiriere de 530 de unitati – cu dezvoltatori de locuinte accesibile Brisa Builders and Procida Companies

Keller a citat planul primarului Bill de Blasio de a construi si pastra 300.000 de unitati de locuinte accesibile pana in 2026, deoarece unul dintre motivele pentru care grupurile religioase devin mai active in domeniul imobiliar. Unii vad contributiile la locuinte accesibile ca o modalitate de a-si sustine misiunile sociale.

„Am vazut cu siguranta ca a crescut interesul si implicarea in biserici care incearca sa afle daca acest lucru este plauzibil”, a spus Keller, mentionand ca grupurile religioase sustin in general initiativele de locuire ale primarului.

Ea a adaugat ca Brisa lucreaza in prezent la 10 proiecte cu biserici. Incepand cu 2014, compania a finalizat lucrarile la 107 unitati locative prin proiecte cu organizatii bazate pe credinta si are 436 in constructie. Aceasta include aproximativ 40 la suta din Ebenezer Plaza, un proiect de locuit la 83 de unitati la preturi accesibile in sudul Bronxului si un proiect de locuinte pentru 89 de persoane in East Flatbush – ambele in colaborare cu bisericile locale.

Cu toate acestea, economia pentru proiecte de locuinte la preturi accesibile, nu creeaza intotdeauna institutiile religioase, a mentionat Keller. „In unele cazuri, in functie de locul in care se afla proprietatea, nu este posibil sa propunem 100% la preturi accesibile la un nivel foarte scazut”, a spus ea. „Acest lucru nu ar permite bisericii sa acceseze intreaga valoare a terenului.”

Bisericile si alte organizatii bazate pe credinta trebuie sa primeasca compensatii „corecte si rezonabile” pentru terenurile lor in orice afacere imobiliara si ar trebui sa obtina o evaluare independenta a proprietatii lor pentru a asigura un astfel de rezultat, in conformitate cu orientarile de la procurorul general al statului New York. AG reglementeaza organizatiile non-profit si are ultimul cuvant cu privire la majoritatea ofertelor lor imobiliare, a confirmat un purtator de cuvant al biroului legal de stat. Unele religii ierarhice, inclusiv Biserica Catolica, sunt scutite de revizuire. Dar majoritatea bisericilor au nevoie de consimtamantul AG inainte de finalizarea tranzactiilor majore.

„Indiferent de ce ar putea ajunge la un acord dezvoltatorul si biserica”, a spus Keller, „daca [AG] nu este de acord, atunci nu vor aproba afacerea.”

Capcanele si profiturile

Chiar si cu aceasta supraveghere de reglementare, totusi, organizatiile religioase, mari si mici, pot inca sa aiba probleme cu tranzactiile imobiliare.

Dupa ce orasul a aprobat rezonarea Midtown East in 2017, de exemplu, Arhiepiscopia New York a castigat mai multa libertate pentru a-si vinde drepturile aeriene la Catedrala St.

porno full movies http://oceducationfoundation.net/__media__/js/netsoltrademark.php?d=adult69.ro/
red tube porno http://myleisuretime.com/__media__/js/netsoltrademark.php?d=adult69.ro/filme-porno/amatori
filme porno bondage http://armeniahotel.com/__media__/js/netsoltrademark.php?d=adult69.ro/filme-porno/anal
porno cu slabanoage http://onlinecopyright.biz/__media__/js/netsoltrademark.php?d=adult69.ro/filme-porno/asiatice
filme porno shemale http://mygymchina.cn/__media__/js/netsoltrademark.php?d=adult69.ro/filme-porno/beeg
porno red tube http://safesoundsecure.com/__media__/js/netsoltrademark.php?d=adult69.ro/filme-porno/blonde
filmulete porno noi http://trustgold.com/__media__/js/netsoltrademark.php?d=adult69.ro/picioarele-surioarei-sunt-in-aer-ca-sa-intre-pula-bine
filme porno tineri http://outsidecio.com/__media__/js/netsoltrademark.php?d=adult69.ro/liceanca-stie-cum-sa-i-faca-pofta-pulei-prin-telefon
filme porno cu eleve http://oceantransportservices.com/__media__/js/netsoltrademark.php?d=adult69.ro/doctorul-ii-baga-pula-in-pizda-fara-s-o-mai-scoata
porno sub fusta http://theprogrammer.com/__media__/js/netsoltrademark.php?d=adult69.ro/gemetele-tarfei-umezesc-pizdele-vecinelor
porno romanesc vechi http://voicereserve.com/__media__/js/netsoltrademark.php?d=adult69.ro/mama-si-fiul-isi-fac-de-cap-in-uscatorie
porno gay tineri http://kirkmillerlaw.net/__media__/js/netsoltrademark.php?d=adult69.ro/isi-aduce-prietenii-sa-si-futa-prietena-pentru-razbunare
porno gratis romanesti http://www.psicologia.org/__media__/js/netsoltrademark.php?d=adult69.ro/fute-ma-pe-masa-chiar-acum
youtube filme porno gratis http://www.lumbermonkey.net/__media__/js/netsoltrademark.php?d=adult69.ro/pizda-matura-este-gustata-de-o-adolescenta-amatoare
download filme porno gratis http://mafia.salekhard.net/go.php?adult69.ro/si-legata-la-ochi-stie-unde-i-pula
porno hub 93 http://www.sandeism.net/__media__/js/netsoltrademark.php?d=adult69.ro/politistul-o-pechezitioneaza-anal-pe-masa
miley cyrus porno http://www.jaycfoodstores.com/__media__/js/netsoltrademark.php?d=adult69.ro/filmeaza-cum-ii-curge-sperma-sotului-din-pizda
filme porno cu pedofili http://b8s.net/__media__/js/netsoltrademark.php?d=adult69.ro/limba-unchiului-se-duce-direct-in-punctul-g
filme porno online gratis http://www.younggloballeaders.com/__media__/js/netsoltrademark.php?d=adult69.ro/linsul-pizdii-pentru-brunete-e-mai-interesant-decat-gatitul
porno sis http://easeyourpain.com/__media__/js/netsoltrademark.php?d=adult69.ro/isi-fute-menajera-in-toate-pozitiile

Patrick – aproximativ 1 milion de metri patrati intre East 50th si East 51st Streets si Cincea si Madison Avenue. .

La inceputul anului trecut, St. Patrick’s a facut acest lucru doar prin acordul de a vinde 30.000 de metri patrati de drepturi aeriene catre 405 proprietari de Park Avenue Deutsche Bank si MRP Realty pentru aproximativ 10 milioane de dolari. Acest lucru ar permite proprietarilor turnului de 17 etaje sa se ataseze pe patru etaje si 205.000 de metri patrati de spatii de birou suplimentare.

Dar acordul nu a durat mult. Brook, un club exclusiv pentru barbati de pe East 54th Street, a picat in vara trecuta si a scazut pretul arhiepiscopiei cu propria sa afacere. Intrucat clubul este situat chiar langa 405 Park, acesta si-ar putea vinde drepturile aeriene in conformitate cu regulile de pre-rezonare, fara a fi nevoie sa plateasca intr-un fond urban pentru modernizari publice.

Brian Strout, de la firma de consultanta privind drepturile aeriene si asamblarea terenurilor, City Center Real Estate, a declarat ca nu este surprins ca Brook a putut sa se prezinte pe masa de negocieri cu o oferta mai atragatoare. „In general, grupul privat are ceva mai multa flexibilitate in ceea ce considera ei”, a spus el.

In alte cazuri, bisericile au iesit din oferte imobiliare tensionate deasupra.

In Morningside Heights, de exemplu, o cladire cu sapte etaje care a fost pregatita sa mearga la un dezvoltator privat, a sfarsit sa mearga la o institutie religioasa in schimb, atunci cand Riverside Church a cumparat-o pentru 46,5 milioane de dolari. Seminarul teologic Union folosea cladirea de la 97-101 Avenue Claremont ca dormitor, iar BCN Development a fost contractat pentru santier. Dar biserica locala a intervenit in toamna trecuta, citand o restrictie impusa de John D. Rockefeller care i-a dat dreptul de prima oferta de a cumpara proprietatea.

In general, cea mai mare valoare pe care bisericile o aduc pe piata imobiliara din New York este aceea ca cei mai multi au detinut terenurile lor de mult timp, fara a pune prea multa echitate, a spus Hsu de Goldstein. Acest lucru permite unor organizatii religioase sa obtina beneficiile unei vanzari sau a unei asocieri in comun cu valori de proprietate inca la o prima.

„Unde se afla urmatorul [fragment de] teren care este relativ ieftin pentru [dezvoltatorii privati] care doresc sa obtina cea mai mare valoare de piata?” A spus Hsu. „Bisericile sunt aceasta optiune.”

Publicat in The Real Deal.

Cititi articolul original aici